Perante o cenário atual de crise econômica, é primordial se atentar em relação à alienação de um imóvel, especialmente acerca da responsabilidade sobre as despesas condominiais.
Com efeito, as despesas condominiais possuem natureza de obrigação, que em latim leva o nome de propter rem (“por causa da coisa”).
Isto posto, na hipótese do direito real ao qual está interligada ser objeto de transmissão, a obrigação o segue independentemente do título translativo.
Em outras palavras, a obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade.
Deste modo, o que o faz devedor é a condição de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito.
A partir desse conceito, dissertamos no presente artigo sobre quem deve arcar com as despesas condominiais após a venda do imóvel.
Inicialmente, a legislação pátria prevê que as obrigações dessa natureza são vinculadas à coisa, ou seja, à unidade autônoma.
Assim sendo, de acordo com o Código Civil o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde pelas despesas condominiais:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Natureza propter rem das Cotas Condominiais
Além do mais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre o tema das despesas condominiais confirma a natureza propter rem das cotas condominiais:
PROCESSO CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO. DÉBITO. NATUREZA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXECUÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. POSTERIOR CONFISCO EM PROCESSO CRIMINAL. ARREMATAÇÃO. PRODUTO. REPASSE À UNIÃO. PRÉVIO PAGAMENTO DE LESADOS E TERCEIROS DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADE. LIMITES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 307 DO CC/02; 42, § 3º, E 472 DO CPC; 91, II, DO CP; 133 E PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPP; E 3º, IV, DA LEI Nº 8.009/ 90.
Ação ajuizada em 29.11.2010. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 30.09.2013.
Recurso especial em que se discute se, na hipótese específica dos autos, embora os imóveis penhorados em execução movida pelo condomínio tenham sido objeto de confisco em processo criminal, antes do repasse do produto da arrematação à União, devem ser resguardados valores para pagamento da dívida condominial relativa aos próprios bens e pensão alimentícia da filha do réu (alcançado pela declaração de perdimento).
A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal. 10. Recurso especial parcialmente provido.
(STJ, 3ª Turma, REsp. 1366894 RS 2013/0030874-4. Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/04/2014, publicado em 02/06/2014).
Transmissão de Propriedade no Brasil
Além de tudo, no Direito brasileiro, para que haja a transmissão da propriedade, não basta a assinatura de um contrato particular ou a lavratura da escritura pública.
Contudo, se o valor do imóvel superar o teto de 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessário que ocorra o registro do documento de transmissão na serventia.
É o que determina o artigo 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Entretanto, na prática, muitas vezes negociações são realizadas por meio de contratos particulares de promessa de compra e venda.
Dessa forma, a lavratura da escritura pública e a regularização registral da transmissão são deixadas para um segundo momento.
Assim sendo, surge a controvérsia quanto ao marco inicial para que o adquirente comprador assuma a obrigação de adimplir as despesas condominiais.
Com efeito, a celebração de contrato de promessa de compra e venda da unidade condominial nem sempre possui o condão de exonerar o proprietário das taxas condominiais.
Assim, para fins de responsabilização do compromissário comprador pelo pagamento das despesas condominiais, é preciso que evidencie o desfrute da coisa.
Outrossim, com o exercício da posse do bem, mesmo que a aquisição não esteja registrada perante a circunscrição competente.
Por fim, conclui-se que para que o vendedor e proprietário registral não sejam surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel com a surpresa de estar sendo demandado em juízo em razão de despesas condominiais provenientes de um bem que não exerce mais a posse, ainda que ressalvado o seu direito de regresso em face do adquirente, torna-se fundamental incluir no contrato cláusula de tradição ficta e manter o condomínio informado acerca da negociação, mesmo mediante notificação encaminhada para o síndico.
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