Muitas pessoas, quando vão adquirir imóveis, negligenciam contratações de profissionais qualificados (advogado especialista na área e corretor de imóveis) e a falta desse tipo de cuidado pode gerar danos imensuráveis, como foi o caso que será apresentado abaixo.
Uma pessoa adquiriu um imóvel que, por ter sido objeto de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, estava hipotecado.
O que poderia ser facilmente verificado junto ao registro imobiliário caso o adquirente tivesse obtido a certidão de ônus do imóvel (o que qualquer advogado especialista na área e corretor de imóveis teria feito por ele).
No caso em análise, o imóvel foi adquirido em 29/8/1995, sendo que a ação de execução hipotecária fora ajuizada em 24/11/1993, ou seja, 2 (dois) anos antes da aquisição.
Assim, desde que tomou posse do imóvel, o adquirente deveria saber que sobre ele recaía hipoteca, para garantir contrato de financiamento que não estava sendo cumprido.
O STJ entendeu que o desconhecimento acerca desses fatos traduz conduta, no mínimo, negligente e que por si só afasta a presunção de boa-fé.
E, não sendo de boa-fé a posse, não devem ser indenizadas as benfeitorias úteis, tampouco levantadas as voluptuárias, ficando seu direito restrito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias.
Então, se no caso em análise o adquirente reformou o imóvel, o ressarcimento financeiro somente poderia ser realizado mediante a devida comprovação de que as benfeitorias realizadas eram necessárias.
Para caracterizar a boa-fé na compra de uma coisa, a ignorância quanto ao vício que impedia essa aquisição não pode resultar de postura passiva ou inocente.
De acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o possuidor deve se cercar das cautelas mínimas necessárias para verificar se sua posse não interfere no direito de terceiro.
Esse foi o teor do voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino em recurso que desobrigou uma incorporadora do pagamento de indenizações por benfeitorias em imóvel que estava hipotecado em seu favor. A posição do ministro foi seguida por unanimidade na Turma.
Essa decisão não é recente, mas é um dos vários casos que abarrotam o judiciário no que se refere a aquisição de imóveis sem a análise documental realizada por um profissional qualificado.
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