São vários temas importantes no Direito Imobiliário e Condominial e, por causa disso, selecionamos alguns assuntos essenciais sobre a Lei 4.591/91.
1 – O que é e qual a natureza jurídica da Convenção de Condomínio?
A Convenção do Condomínio possui caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma” e não um contrato. Por esse motivo, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil).
O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça.
2 – Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas.
Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais dos condôminos. Já o Regimento Interno tem por objetivo apenas reger a convivência entre os condôminos.
Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.
Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A Convenção Condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o Regulamento Interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes, entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)
3 – A multa de 2% prevista pelo Código Civil é obrigatória?
A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, §1º, do Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente de eles terem constituição anterior ou posterior à data de promulgação do referido Código.
É certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% (dois por cento) do Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito.
Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
4 – Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% (dois por cento) fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).
5 – Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?
As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
6 – Qual a finalidade do fundo de reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, isto é, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.
7 – O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação.
Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.
8 – O boleto de condomínio pode ser protestado?
Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002” e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.
9 – É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares.
O SECOVI não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil).
Além do mais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais.
Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.
10 – O antissocial pode ser expulso?
Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível.
Além do que, a exclusão do condômino antissocial encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).
11 – O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?
Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.
12 – O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?
Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1º, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente.
Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.
13 – Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1º, g, da Lei nº 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade de o síndico manter os documentos condominiais por 05 (cinco) anos.
Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil).
14 – Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?
É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.
15 – O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembleias?
Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos.
Quer saber mais sobre o assunto. Estamos à disposição. Vamos conversar?
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