Segurança Jurídica na Aquisição de Imóveis – Due Diligence Imobiliária

Trata-se de uma diligência prévia de investigação e de auditoria de informações com a finalidade de gerar segurança na efetivação de negócios imobiliários para os compradores e/ou investidores.

A Due Diligence Imobiliária é definida como procedimento meticuloso e preventivo de análise, visando averiguar a situação jurídica do imóvel, objeto de negociação, identificando possíveis ativos e passivos contábeis e jurídicos.

O referido procedimento é bastante utilizado em negociações que visam aquisição de bem imóvel para a construção de empreendimentos, sejam eles residenciais ou comerciais.

Neste caso, o estudo contempla diversos aspectos do objeto da negociação e das partes envolvidas, dentre os quais podemos citar questões de natureza tributária e fiscal, cível, trabalhista, ambiental, urbanístico, propriedade intelectual, regulatório e concorrencial, em âmbito judicial e extrajudicial, nas esferas municipais, estaduais e federais.

Devemos ressaltar que a Due Diligence não existe como figura jurídica autônoma na legislação brasileira e, deste modo, é considerada pela doutrina como uma metodologia a ser utilizada opcionalmente pelas partes.

A identificação de possibilidades em momento anterior à conclusão do negócio, permite às partes precisar um equilíbrio entre o preço e os riscos envolvidos, bem como indicar mecanismos que ofereçam real garantia ao negócio.

Sendo assim, é de fundamental importância a adoção de procedimentos de Due Diligence antes de consumar qualquer negociação, uma vez que esta ferramenta é capaz de comprovar, com abundante clareza e elevado grau de segurança, todas as variáveis que devem ser consideradas antes da conclusão de negócios.

Na maioria das vezes esse procedimento é feito por um advogado especializado em Direito Imobiliário, justamente porque além da análise fria dos documentos, ele analisa também, a possibilidade de existência de:

• Fraude contra credores;
• Fraude à execução;
• Possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários;
• Perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos, capazes de invalidar uma negociação.
  

É importante deixar claro que a falta dessa diligência prévia pode trazer prejuízos às partes envolvidas, seja em caráter financeiro, ou caso configurada tentativa de ato fraudulento, responsabilização civil e criminal.

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