A Rescisão nos Negócios de Shopping Center

Uma temática importante nos negócios de Shopping Center é a rescisão do contrato de locação estabelecido entre a Locadora e o Locatário, ou seja, entre o Shopping e o lojista.

Os contratos são contemplados para designar quais são os direitos e os deveres de cada parte contratante, e, se essas obrigações não estiverem contra a lei, então, passam a valer desde o momento da assinatura.

Às vezes, por inúmeras razões, o contrato precisa ser rescindido, e, basicamente existem três formas de rescisão contratual:

1. Pela vontade do Locatário;
2. Pelo descumprimento do contrato;
3. Pela determinação da Justiça.

É fundamental frisar que o Locatário, diferentemente do Locador, possui o direito de pedir a rescisão do contrato, desde que pague a multa acordada, e esse fecho já resolve a primeira forma de rescisão, que é a rescisão unilateral.

Mas há, também, como foi mencionado anteriormente, a rescisão por descumprimento do contrato, que serve para as duas partes, isto é, tanto para o Locador como para o Locatário, e, essas conjecturas estão prenunciadas no contrato de locação de espaços comerciais de um Shopping Center.

Entre os motivos para rescisão do contrato de locação de Shopping Center as mais frequentes são:

1. Incumprimento contratual;
2. Não pagamento do aluguel e acessórios;
3. Cessão, transferência ou empréstimo não autorizados pelo Locador;
4. Fechamento ou abandono do Espaço de Uso Comercial;
5. Não entrega da declaração de vendas, na forma e prazo previstos no Contrato;

O incumprimento contratual é uma contingência extensa, pois abarca não apenas os exemplos acima citados, mas todo tipo de descumprimento, inclusive os que não estão expressamente previstos, por exemplo:

1. Se um Locatário descumpre regras internas do Shopping;
2. Se não instala determinado equipamento obrigatório ou se adota medida ou ação que prejudique outros lojistas ou o Shopping, etc.

Todos esses motivos são tidos somo inobservâncias das regras do Shopping e também do contrato, e podem servir de motivo para que o contrato de locação seja rescindido pelo Locador.

O não pagamento do aluguel e acessórios, como despesas do condomínio, contribuição ao Fundo de Promoções e Propaganda é, sem dúvida alguma, o mais comum motivo de rescisão de um contrato de locação.

Se o locatário recebeu o imóvel a título de locação, deve pagar o valor combinado, e neste caso, se não pagar, está sujeito à rescisão contratual.

A rescisão pela cessão ou transferência do contrato de locação é outra hipótese importante, pois é bastante comum no mercado, embora, nem sempre, seja feita do jeito certo.

Na locação, a cessão ou transferência do contrato para terceiros, especialmente do Locatário para um novo Locatário, depende da concordância expressa do locador.

Essa regra não pode ser desprezada, e, portanto, quando um Locatário transfere o contrato de locação informalmente, sem a concordância do Locador, ele está agindo contra o contrato e também contra a lei, e, por essa razão, pode ficar sujeito à rescisão.

Já o fechamento ou abandono do espaço comercial é uma causa bastante comum. Quando um consumidor vai em um Shopping Center, ele espera que todas as lojas em funcionamento estejam abertas, por isso, se o Locatário fecha a loja durante o horário de funcionamento do Shopping, ou se abandona a loja, essas hipóteses geram o direito do Locador pedir a rescisão do contrato.

A não entrega da declaração de vendas também é um motivo de rescisão, pois o cálculo do valor do aluguel mensal pressupõe o conhecimento do faturamento mensal do locatário, e, se o locatário não informa tal faturamento, na forma estabelecida no contrato, o locador não pode calcular o aluguel, prejudicando e impedindo que o mesmo seja devidamente calculado, aplicado e cobrado.

Por fim, a rescisão determinada pela Justiça acontece pela Sentença de um juiz, que estabelece a rescisão do contrato impondo à parte que deu causa à rescisão, o pagamento ou não de determinada multa e/ou determinada indenização à outra parte que sofreu com o descumprimento do contrato.

Vale lembrar que em todos os casos de rescisão por descumprimento contratual, a multa rescisória pode e deve ser exigida, mas respeitando a proporção legal.

De qualquer forma, além de todas essas situações, há também a possibilidade do Locador e Locatário combinarem a rescisão amigável. Nesse caso, as negociações podem não ser fáceis, mas, em geral, garantem uma solução muito mais confortável e rápida para as partes.

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